Standar Pelayanan Mutasi Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Apakah anda pernah membeli tanah?atau memberli rumah?atau membeli rumah sekalian bangunannya? Nah setelah proses jual beli tersebut apakah anda mendaftarkan objek tersebut untuk mendapatkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) yang melingkupi wilayah tempat objek pajak tersebut berada? ada baiknya anda membaca beberapa catatan tentang pengurusan SPPT di KPP di bawah ini.
Beli Rumah atau Tanah merupakan suatu impian bagi para PNS golongan rendah seperti penulis. Memang sangatlah susah dengan gaji PNS golongan rendah mengumpulkan uang ratusan juta rupiah untuk beli rumah atau bangunan. Salah satu cara yang banyak ditempuh adalah dengan mensekolahkan SK kepangkatan untuk mendapatkan kucuran dana dari Bank atau koperasi, dengan konsekuensi harus mengurangi jatah belanja tiap bulan karena dipotong cicilan.
Dengan besarnya pengorbanan yang harus dikeluarkan untuk membeli sepetak rumah atau tanah ada baiknya juga kita berhati-hati dalam melakukan transaksi dan pengurusan harta yang kita beli tersebut. Jangan sampai kita tertipu dan tidak benar dalam mengurus surat-surat yang berkaitan dengan rumah atau tanah yang kita beli.
Langkah pertama yang harus kita pastikan adalah bahwa rumah atau tanah merupakan hak milik penjual, ini bisa dilakukan dengan mengecek kebenaran surat-surat bukti kepemilikan atas rumah atau tanah tersebut di kantor kelurahan atau kecamatan setempat. Dan jangan melakukan pembayaran penuh sebelum Akta Jual Beli (AJB) selesai/atau telah dialihkan dan diserahkan atas nama anda untuk menghindari penjual ingkar dan membawa kabur uang anda.
Proses AJB
AJB merupakan bukti adanya transaksi jual beli tanah atau rumah antara penjual dan pembeli. AJB dikeluarkan oleh PPAT/Camat sebagai PPAT sementara. Penulis mencatat pada umumnya AJB ini dikeluarkan oleh Camat setempat sebagai PPAT sementara. Mungkin hal ini karena proses dari awal jual beli melibatkan pihak-pihak di kelurahan dan kecamatan (Misalnya untuk pernyataan tanah bukan sengketa dan surat keterangan tanah). Sebelum AJB diterima pembeli harus memastikan pajak-pajak yang terkait dengan proses jual beli telah diselesaikan (dibayar) diantaranya PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau bangunan dan BPHTB. PPh Pengalihan hak atas tanah dan bangunan merupakan pajak yang terutang kepada penerima penghasilan (dalam hal ini penjual) sedangkan BPHTB terutang kepada pembeli.
PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan terutang kepada penjual sebesar 5% dari nilai transaksi atau NJOP mana yang lebih tinggi dan bersifat final. Pelunasan PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dilakukan dengan penyetoran menggungkan SSP melalui Kantor Pos atau Bank Persepsi. Dikecualikan dari kewajiban pembayaran PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan untuk orang pribadi yang mempunyai penghasilan penghasilan di bawah PTKP dan melakukan pengalihan dengan nilai pengalihan kurang dari Rp 60.000.000,00. Pengecualian ini dilakukan dengan penerbitan Surat Keterangan Bebasa (SKB) PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan oleh KPP setempat. Untuk mendapatkan SKB tersebut penerima penghasilan mengajukan permohonan SKB ke KPP tempat orang pribadi tersebut terdaftar.
Sedangkan BPHTB merupakan kewajiban dari pembeli dan dilunasi dengan menggunakan Surat Setoran Bea (SSB). Besarnya BPHTB dihitung dengan mengalikan tarif 5 % dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). NPOPKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besarnya NPOPTKP ditentukan untuk setiap daerah paling banyak sebesar Rp 60.000.000,00. Setelah BPHTB dilunasi dengan SSB, SSB tersebut harus diteliti/divalidasi KPP.
Mutasi Objek PBB (Mutasi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang/SPPT)
Setelah Proses AJB selesai tentulah anda ingin SPPT atas rumah atau tanah anda berganti menjadi nama anda (mutasi). Untuk mengurus mutasi tersebut sangatlah mudah. Anda tinggal datang ke KPP setempat (KPP tempat rumah atau tanah anda berada). Di KPP anda akan dibantu untuk mengisi formulir mutasi objek PPB dan dokumen-dokumen yang harus dilampirkan, antara lain:

1. fotokopi AJB;
2. fotokopi SPPT;
   
3. fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)
   
4. fotokopi SSB;
5. fotokopi SSP PPh/SKB;
6. fotokopi KTP/KK anda.
7. fotokopi NPWP bila sudah berNPWP
   

dan urusan pun beres.

catatan:
untuk pelayanan SKB paling lama 5 hari (Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-30/PJ/2009)
untuk pelayanan SPPT paling lama 5 hari (Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-40/PJ/2004)
untuk pelayanan validasi SSB paling lama 3 hari (PER-16/PJ/2008)

SE-100/PJ/2009

Selesai sudah permasalah agen asuransi dan distributor MLM yang digembor-gemborkan selama ini. Setelah terbitnya PER-57/PJ/2009 tentang perubahan PER-31/PJ/2009 yang mengatur pemotongan PPh Pasal 21 untuk kategori bukan pegawai, wakhususon untuk agen asuransi dan distributor MLM ditambah dengan SE-100/PJ/2009 tentang penggunaan norma penghitungan penghasilan neto untuk agen asuransi dan distributor MLM maka penghitungan kewajiban PPh untuk kedua pihak tersebut sudah tidak ada ganjalan lagi. Selama ini baik agen asuransi maupun distributor MLM sangat keberatan dengan skema pemotongan PPh Pasal 21 yang ada dalam PER-31/PJ/2009, begitu juga dengan penghitungan PPh dalam SPT Tahunan Orang Pribadinya. Dengan terbitnya PER-57/PJ/2009 dasar pemotongan PPh Pasal 21 adalah sebesar 50 % dari Penghasilan Kena Pajak untuk imbalan yang bersifat berkesinambuangan atau 50% dari jumlah bruto untuk imbalan yang tidak bersifat berkesinambungan. Demikian juga dengan dengan SE-100/PJ/2009 yang menjelaskan bahwa untuk agen asuransi dan distributor MLM boleh menggunakan norma penghitungan penghasilan neto dalam menghitung kewajiban perpajakannnya.

Memang kedua aturan itu merupakan pasangan ideal yang sangat dinantikan oleh agen asuransi maupun distributor MLM. PER-31/PJ/2009 meringankan PPh Pasal 21 yang dipotong sekaligus untuk menjaga agar pada akhir tahun tidak lebih bayar, sedangkan SE-100/PJ/2009 menjelaskan kerumitan tentang pengakuan biaya yang harus diakui sebagai pengurang penghasilan. SE-100/PJ/2009 menjelaskan bahwa agen asuransi dan distributor MLM dapat menghitung penghasilan neto yang akan menjadi dasar pengenaan pajak dengan menggunakan Norma Penghitungan Penghasilan neto.

Dalam butir 2 SE-31/PJ/2009 disebutkan bahwa Wajib Pajak orang pribadi dengan profesi:

1. petugas dinas luar asuransi yang kegiatannya memberikan jasa dalam memasarkan jasa asuransi untuk dan atas nama penanggung;
2. distributor perusahaan MLM atau direct selling yang kegiatannya melakukan:

• penjualan barang dari perusahaan MLM atau direct selling; dan/atau
• pengembangan jaringan usaha MLM atau direct selling,

termasuk dalam kategori Wajib Pajak orang pribadi yang melakukan kegiatan usaha atau pekerjaan bebas sepanjang petugas dinas luar asuransi dan distributor perusahaan MLM atau direct selling tersebut tidak berstatus sebagai pegawai dari perusahaan terkait.

Lebih lanjut dalam butir 4 dijelaskan bahwa Presentase Norma Penghitungan Penghasilan Neto bagi petugas dinas luar asuransi dan distributor Perusahaan MLM atau direct selling adalah sebagaimana diatur dalam Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-536/PJ/2000 tentang Norma Penghitungan Penghasilan Neto Bagi Wajib Pajak Yang Dapat Menghitung Penghasilan Neto Dengan Menggunakan Norma Penghitungan, dengan penegasan sebagai berikut:

1. petugas dinas luar asuransi diklasifikasikan dalam jenis usaha "pekerjaan bebas bidang profesi lainnya".
2. distributor perusahaan MLM atau direct selling diklasifikasikan dalam jenis usaha sebagai berikut:

• atas penjualan barang dari perusahaan MLM atau direct selling termasuk dalam jenis usaha "perdagangan eceran barang-barang hasil industri pengolahan";
• atas pengembangan jaringan usaha MLM atau direct selling termasuk dalam jenis usaha "pekerjaan bebas bidang profesi lainnya".
  

terlepas dari itu semua, saya terhenyak dengan munculnya PER-57/PJ/2009 dan SE-100/PJ/2009 tersebut. Bagaimana tidak dibalik itu semua maka yang menderita adalah Direktorat Jenderal Pajak itu sendiri. DJP akan kehilangan penerimaan dalam jumlah yang tidak sedikit, begitu pula dengan kerja para account representative di Kantor Pelayanan Pajak yang akan semakin terbebani dikarenakan banyaknya pembetulan SPT Masa Pasal 21 dari para pemotong.
Semoga saja itu semua merupakan jalan terbaik, sesuai dengan tujuan pemerintah untuk menjunjung keadilan dan menunjang pertumbuhan ekonomi demi kesejahteraan rakyat.

PPh atas Agen Asuransi

Perlakuan PPh atas Agen Asuransi merupakan pengenaan PPh yang paling membingungkan penerapannya. Hal ini terbukti dengan banyaknya pertanyaan yang diajukan dalam Sosialisasi Per-31, Per-32, dan Stimulus PPh Pasal 21 yang dilakukan Subdit Peraturan Potput PPh dan PPh OP Direktorat Peraturan Perpajakan II di Kantor Pusat DJP untuk para pemeriksa dan AR seluruh jakarta. Dari dua sesi yang disediakan panitia hampir kesemuanya menanyakan tentang perlakuan perpajakan untuk agen asuransi. Pertanyaan yang mendasar dari perlakuan perpajakan untuk agen asuransi adalah apakah agen asuransi termasuk pegawai ataukah melakukan pekerjaan bebas. Hal itu akan memicu konsekuensi hukum yang sangat berbeda. Jika termasuk dalam melakukan pekerjaan bebas berarti agen asuransi salah satunya dapat menggunakan norma penghitungan penghasilan neto dalam menghitung kewajiban pajaknya.
Jawaban yang disajikan umumnya berupa kondisional, hal tersebut dikarenakan memang pihak Subdit Peraturan Potput PPh dan PPh OP berhati-hati dalam mengambil keputusan. Lagipula untuk tiap-tiap agen asuransi kondisinya berbeda-beda, sehingga penentuan status dan pengenaan pajaknya diserahkan kepada para petugas dilapangan yaitu pemeriksa dan Account Representative (AR).
Pada pokoknya penentuan apakah agen asuransi termasuk pegawai atau melakukan pekerjaan bebas mengacu pada Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007. Pada Pasal 1 butir 24 disebutkan bahwa pekerjaan bebas adalah pekerjaan yang dilakukan oleh orang pribadi yang mempunyai keahlian khusus sebagai usaha untuk memperoleh penghasilan yang tidak terikat oleh suatu hubungan kerja. Dengan adanya ketentuan tersebut berarti yang disebut melakukan pekerjaan bebas harus mempunyai dua syarat khusus, yaitu:

1. memiliki keahlian khusus; dan
2. tidak terikat oleh suatu hubungan kerja.

Untuk syarat yang pertama, yaitu memiliki keahlian khusus untuk agen asuransi sepertinya syarat ini dapat terpenuhi karena adanya sertifikasi tertentu untuk agen asuransi sedangkan untuk syarat yang kedua masih dalam perdebatan.
syarat tidak terikat oleh hubungan kerja didefinisikan apabila memenuhi kualifikasi:

1. tidak bertindak untuk dan atas nama perusahaan asuransi dan dalam pelaksanaan tugasnya agen asuransi bebas untuk merumuskan kebijakan sendiri sehingga tidak tergantung pada kebijakan perusahaan asuransi;
2. agen asuransi bebas untuk memberikan jasanya kepada perusahaan asuransi lain.

Jika kedua syarat tersebut dipenuhi maka agen asuransi disebut melakukan pekerjaan bebas dan dapat menghitung pengenaan pajaknya dengan norma penghasilan neto. Penggunaan norma penghasilan neto oleh agen asuransi yang melakukan pekerjaan bebas juga tidak bisa diterapkan oleh semua agen asuransi yang melakukan pekerjaan bebas. Syarat agen asuransi yang melakukan pekerjaan bebas yang dapat mengggunakan norma penghitungan penghasilan neto adalah:

1. yang memiliki peredaran bruto kurang dari 4,8 miliyar
2. memberitahukan mengenai penggunaan norma penghitungan penghasilan neto kepada KPP tempat wajib pajak terdaftar paling lama 3 (tiga bulan) sejak awal tahun pajak bersangkutan.

Yang menjadi pertanyaan adalah bagaimana agen asuransi yang tidak termasuk melakukan pekerjaan bebas ingin mengakui biaya-biaya yang telah dikeluarkan untuk menjalin relasi dan closing polis asuransi dengan nasabah. Jika tidak bisa mengakui biaya berarti ada perlakuan yang tidak adil, ada agen asuransi yang melakukan pekerjaan bebas yang memenuhi syarat tertentu dapat menggunakan norma penghitungan penghasilan neto yang nota bene dapat diartikan memperoleh pengurangan penghasilan atas biaya yang dikeluarkan sedangkan untuk agen asuransi yang tidak melakukan pekerjaan bebas tidak bisa mengurangkan biaya yang telah dikeluarkan.
Perlakuan tidak adil ini sebenarnya tidak ada. Bagi agen asuransi yang tidak melakukan pekerjaan bebas sehingga tidak dapat mengakui biaya lewat norma penghitungan penghasilan neto sebenarnya masih bisa mengakui biaya yang dikeluarkan terkait penghasilan yang diperoleh dengan mekanisme pencatatan biaya. Mekanisme ini sudah di atur dengan keluarnya Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-04/PJ/2009 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pencatatan Bagi Wajib Pajak Orang Pribadi.
Pasal 1, Wajib Pajak orang pribadi yang tidak menyelanggarakan pembukuan tetapi wajib menyelenggarakan pencatatan adalah:

1. wajib pajak orang pribadi yang melakukan kegiatan usaha dan/atau pekerjaan bebas yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan memilih untuk menghitung penghasilan neto dengan menggunakan norma penghitungan penghasilan neto; dan
2. wajib pajak orang pribadi yang tidak melakukan kegiatan usaha dan/atau melakukan pekerjaan bebas.

Pasal 3 ayat (1), pencatatan yang harus diselenggarakan oleh wajib pajak orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf b meliputi:

1. penghasilan bruto yang diterima yang merupakan objek pajak yang tidak dikenai pajak bersifat final termasuk biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan tersebut; dan/atau
2. penghasilan yang bukan objek pajak dan/atau penghasilan yang pengenaannya pajaknya bersifat final.

Dengan mengacu pada pasal 3 ayat (1) PER-04/PJ/2009 berarti agen asuransi yang tidak melakukan pekerjaan bebas dapat mengakui biaya yang dikeluarkan sepanjang digunakan untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan yaitu dengan melakukan pencatatan atas biaya tersebut. Form pencatatan biaya tersebut juga telah disediakan sesuai dengan format yang ada dalam lampiran peraturan dirjen pajak tersebut.
Dalam kesimpulan saya berarti baik agen asuransi yang melakukan pekerjaan bebas maupun tidak sama-sama dapat mengakui biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan. Untuk agen asuransi yang melakukan pekerjaan bebas dan memenuhi syarat tertentu di atas dapat menggunakan norma penghitungan penghasilan neto sedangkan agen asuransi yang tidak melakukan pekerjaan bebas dapat menggunakan mekanisme pencatatan.

Kena Tarif PPh Konstruksi atau Jasa Lainnya

Dengan terbitnya PMK 244/PMK.03/2008 tentang Jenis Jasa lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat (1) Huruf c angka 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 banyak Wajib Pajak yang menanyakan apakah jasa yang diberikan kepada pengguna jasa akan dipotong sebagai pemberian jasa konstruksi ataukah termasuk pemberian jasa lainnya yang ada dalam Pasal 23 UU PPh.
Hal tersebut bersumber pada pengaturan yang ada dalam PMK 244/PMK.03/2008:

Pasal 1

Ayat 1: imbalan sehubungan dengan jasa lain selain jasa yang telah dipotong Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat (1) huruf c angka 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008, dipotong Pajak Penghasilan sebesar 2 % (dua persen) dari jumlah bruto tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai.

Ayat 2: Jenis jasa lain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari:
r. Jasa Instalasi/pemasangan mesin, peralatan, listrik, telepon, air, gas, AC, dan/atau TV kabel, selain yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang ruang lingkupnya di bidang konstruksi dan mempunyai izin dan/atau sertifikasi sebagai pengusaha konstruksi;
s. Jasa perawatan/perbaikan/pemeliharaan mesin, peralatan listrik, telepon, air, gas, AC, TV kabel, alat transporatasi/kendaraan dan/atau bangunan, selain yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang ruang lingkupnya di bidang konstruksi dan mempunyai izin dan/atau sertifikasi sebagai pengusaha konstruksi;

Dengan ada PMK tersebut pertanyaan yang muncul adalah jika ada Wajib Pajak yang mempunyai izin dan/atau sertifikasi sebagai pengusaha konstruksi melakukan pekerjaan instalasi atau perawatan apakah akan dikenakan pemotongan jasa konstruksi atau jasa lainnya yang ada dalam PMK 244/PMK.03/2008.
Jika akan dikenakan PPh final atas Jasa Konstruksi permasalahannya adalah bahwa jasa yang diberikan bukan merupakan jasa konstruksi, sedangkan jika akan dikenakan pemotongan PPh Pasal 23 sebesar 2 % atas pemberian jasa yang termasuk jasa lainnya maka tidak bisa dilakukan karena mempunyai izin dan/atau sertifikasi sebagai pengusaha konstruksi.
Dengan demikian jika ada pengusaha konstruksi melakukan pekerjaan instalasi atau perawatan maka tidak bisa dikenakan pemotongan atas jasa konstruksi dan juga tidak bisa dilakukan pemotongan atas jasa lainnya, sehingga atas pemberian jasa tersebut tidak dikenakan pemotongan PPh.
Hal tersebut akan sejalan dengan Pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha Jasa Konstruksi sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2009, Penyedia Jasa wajib melakukan pencatatan yang terpisah atas biaya yang timbul dari penghasilan yang diterima atau diperoleh dari kegiatan selain Jasa Konstruksi.